Immobilienertragsteuer Immo-ESt

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IMMO-EST = Immobilienertragsteuer

Für all jene, die eine Liegenschaft oder ein Grundstück zum Verkauf anbieten möchten, ist interessant zu wissen, dass seit April 2012 wieder eine neue Steuer in Land gezogen ist und diese einen wichtigen Bestandteil des Verkaufes darstellt.

KEINE IMMO-EST

HAUPTWOHNSITZ: Steuerfrei bleibt der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn Sie dort ab der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gewohnt haben. Nun gilt auch die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie im trauten Heim innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend im Hauptwohnsitz gewohnt haben.

HERSTELLERBEFREIUNG: Selbst hergestellte Gebäude, die in den letzten zehn jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (zB Vermietung) verwendet wurden, bleiben steuerfrei. Bei teilweiser Nutzung für Einkünfte besteht die Befreiung nur anteilig. Der Anteil von Gewinn für Grund und Boden ist steuerpflichtig.

IMMO-EST BEI NEU-GRUNDSTÜCKEN

Als "Neu-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die zum 31.3.2012 nicht die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie nach dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bei Vermietung mit begünstigten Herstellungsfünfzehntel in den letzten Jahren nach dem 1.4.1997).

Für diese Grundstücke gilt der neue fixe Steuersatz von 25 Prozent auf den Gewinn aus dem Grundstücksverkauf. Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetz haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn.

Ein Inflationsabschlag, der den Inflationsanteil des Verkaufspreises eliminieren soll, beträgt nach Ablauf von zehn Jahren zwei Prozent pro Jahr. Maximal kann so der steuerpflichtige Verkaufsgewinn auf die Hälfte reduziert werden, wenn das Grundstück nach 35 Jahren verkauft wird.

IMMO-EST BEI ALT-GRUNDSTÜCKEN

Als "Alt-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die am 31.3.2012 die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bei Vermietung mit begünstigten Herstellungsfünfzehntel in den letzten zehn Jahren vor dem 1.4.1997).


OHNE UMWIDMUNG: Bei Verkauf eines "Alt-Grundstückes" wird der Gewinn aus dem Verkauf pauschal mit 14 Prozent vom Verkaufspreis angenommen. Davon sind 25 Prozent als Immobilien-Ertragsteuer (Immo-ESt) zu bezahlen. Im Ergebnis bedeutet das eine Steuer von 3,5 Prozent vom Verkaufspreis.

MIT UMWIDMUNG: Erfolgte jedoch eine Umwidmung seit dem 1.1.1988 von Grün- in Bauland, nimmt die Finanz einen Gewinn von 60 Prozent vom Verkaufspreis an. Darauf die Immo-ESt von 25 Prozent ergibt eine Steuer von 15 Prozent vom Verkaufspreis.

Regel-Einkünfteermittlung:
Sie können auf Antrag auch die Steuer auf den tatsächlichen Gewinn bezahlen. Dann bezahlten Sie 25 Prozent an Steuern. Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetzt haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn.